Vermieter sind gemäß des § 559 Bürgerlichen Gesetzbuch berechtigt, die Kosten für eine energetische Sanierung auf die Mieter umzulegen. Diese Mieterhöhung ist jedoch pro Jahr und auf die tatsächlich entstandenen Kosten begrenzt.
Mieterhöhungen aufgrund energetischer Modernisierungen sind pro Jahr auf acht Prozent der Kosten begrenzt. Mehr darf dem Mieter an entstandenen Kosten nicht auferlegt werden. Wenn der Vermieter eine staatliche Förderung (z. B. durch KfW, BAFA) in Anspruch genommen hat, kann sich dies zu Ungunsten für den Vermieter auswirken. Umlegt werden darf nur das, was der Vermieter finanziell selbst tragen musste (Modernisierungskosten ./. Zuschüsse). Bei zinsgünstigen Darlehen muss sogar der Zinsvorteil berücksichtigt werden.
Weiter sind Kappungsgrenzen zu beachten. Vermieter dürfen 8% der Kosten einer übrigen energetischen Sanierung gemäß § 559 BGB auf die Jahresmiete umlegen, maximal jedoch 3,00 € pro Monat und Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren. Lag die Miete unter 7 € je m², ist die Erhöhung auf maximal 2 € pro m² begrenzt.
Energetische Modernisierungsmaßnahmen sind hauptsächlich bauliche Veränderungen, die dazu dienen, den Energieverbrauch nachhaltig zu senken (§ 555b S.1 Nr.1 BGB). Zu den umlagefähigen energetischen Sanierungsmaßnahmen gehören:
Austausch von (alten) Außentüren
Austausch von (alten) Fenstern
Verstärkung der Dachdämmung
Anbringen von Fassadendämmplatten an Außenwänden
Verbesserung und Austausch des Heizungssystems
Bei den Modernisierungsmaßnahmen darf es sich nicht um reine Reparaturen oder einfache Instandhaltungsarbeiten handeln. Diese sind nicht umlagefähig. Laut § 559 BGB ist eine Mieterhöhung nach Modernisierung zulässig, wenn der Wohnwert verbessert wird.
Bei einer Auswechslung der Heizanlage darf die Kaltmiete pro Quadratmeter - innerhalb von sechs Jahren - monatlich um maximal 0,50 € steigen. Die Voraussetzungen des § 555b S.1 Nr. 1,1b BGB in Verbindung mit § 71 des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) müssen erfüllt sein.
Für Maßnahmen und Mietpreiserhöhungen gilt generell:
Die Maßnahme muss mindestens 3 Monate im Voraus gegenüber dem Mieter schriftlich angekündigt worden sein.
Mieter muss über Art und Umfang der Sanierungsarbeiten, über den Zeitraum der Ausführung und über ein resultierendes Mieterhöhungsverlangen informiert sein.
Die Sanierungsmaßnahme muss zum Zwecke der Mietpreiserhöhung dem Mieter gegenüber aufgeschlüsselt und erklärt werden.
Die Mietpreiserhöhung kann mit Beginn des dritten Monats nach der Ankündigung umgesetzt werden.
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Nur nachhaltige Modernisierungen sind umlagefähig, keine reine Instandsetzung (Reparatur) oder Renovierungsmaßnahme.
WIDERSPRUCHSRECHT: Mieter haben die Möglichkeit einen Härteeinwand geltend zu machen, wenn die daraus entstehende Mieterhöhung finanziell nicht tragbar ist oder die Maßnahme unzumutbar ist. Mieter können generell einem Mieterhöhungsverlangen widersprechen.
In der Regel haben Mieter durch den entstehenden Baulärm und Schmutz der energetischen Sanierung keinen Anspruch auf Mietpreisminderung, sofern die Maßnahmen nicht gesundheitsschädlich sind. Bei anderen Sanierungsmaßnahmen kann ein Anspruch auf Mietpreisminderung dennoch bestehen.
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Quellen
Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
Gebäudeenergiegesetzes (GEG)